超4万部电梯迈入“暮年”，山东青岛探索电梯换新之道

在青岛振业大厦，最后一部服役超过三十年的老旧电梯在今年五月终于完成了艰难的电梯换新历程。这距离2023年8月物业发出关于电梯“超期服役”、配件严重缺失的紧急通知，已过去近两年时间。这座位于青岛市市北区阳谷路、建成于1993年的商业大厦，电梯故障率连年攀升，更新需求迫在眉睫，但其过程却一波三折。

核心症结在于资金筹集与业主共识难以达成。作为商业物业，该大厦无法享受政府补贴，更换电梯的全部费用需业主自担。然而面对数量众多的产权人——部分业主身处外地，部分因房产空置对换梯缺乏紧迫感——筹集资金困难重重。物业和部分业主不得不采取“分批更换”的变通策略：凑够一部电梯的资金就优先更换一部，已缴费业主可刷卡优先使用。经过三番业主大会，最终仅有80%的业主缴纳了费用，剩下的二十余万元缺口只能由物业公司先行垫付。从2024年8月首部新电梯投入使用，到今年五月底三部电梯最终全部换新，这场涉及公共安全的电梯改造拉锯战才宣告结束。

该大厦的困境并非孤例。截至去年底，全国在用电梯数量已超1100万部，其中使用超过15年的“老龄化”电梯多达90万部。仅在山东省，此类电梯就超过4.2万部。电梯改造专家指出，这类15年以上服役的电梯虽非必须立即报废——如维护得当，其实际寿命远超此年限（青岛甚至有运行超30年的个案）——但一旦进入密集维修或电梯换新期，涉及的程序异常繁琐：通常由物业或业委会牵头，需历经意见征集、资金方案敲定、厂商调研、招标投标、结果公示、施工及最终特检机构验收等多个环节。

其中最突出的堵点，在于资金筹措。根据法规，电梯产权属全体业主共有，其更新、改造及大修费用由业主共担，多通过专项维修资金列支。然而实际操作中，业主与物业之间往往矛盾重重。部分业主认为电梯维护成本应包含在物业费中，或应由电梯广告等公共收益承担，并对收益透明度提出质疑。烟台某小区业主在更换频繁故障电梯前，就曾强烈要求物业公开公共收益及停车场产权详情。更为普遍的是资金匮乏问题：老旧小区物业费普遍较低、盈利微薄，部分早期楼盘甚至未设立维修资金。业主间基于楼层高低、家庭成员数量、房屋面积不同的差异化利益诉求，也极易导致协调失败，电梯更新方案难以获得全体支持。某小区曾创新性采用基于楼层和面积的分摊办法：在标准层基础上，每高一层多交10%，每低一层少交10%，面积大的住户相应多摊，才成功凝聚了共识。可见，资金缺口与责任划分是制约“旧梯焕新”的核心障碍。

破解之道何在？政府补贴正成为关键撬动力量。今年2月，临沂市兰山区明德花园小区开启了临沂首个老旧高层住宅电梯换新项目——24部老旧电梯整体更新工程。该小区成功秘诀在于政府每部高达15万元的补贴。新梯总成本约18.5万元/部，补贴覆盖主体费用后，剩余部分由业主均摊，约2000元/户基本可用已有房屋维修资金支付。小区负责人坦言，若没有补贴，每户需摊费近9000元，居民意愿必将大幅降低。目前临沂市已有516部住宅电梯纳入更新计划，惠及数万居民。类似地，青岛银河金星小区（与振业大厦仅一路之隔）的4部电梯仅1部堪用，目前已筹集业主自筹资金42万余元，覆盖大部分更新成本，业主正急切等待补贴政策到位以便完成最后一步旧梯焕新。

烟台开发区新世纪商贸大厦电梯因服役超20年频发故障的问题也提上议程。若能审批纳入今明两年的政府补贴计划，更换项目便有望启动。为解决“高龄”电梯治理痛点，各地正积极探索新模式。除政府补贴激励外，辽宁锦州等地试点“专业运营”模式：业主付费委托专业公司全权负责电梯运维及必要更新，使电梯管理更专业高效。河北沧州与山东临沂则尝试“保险+服务”路径，即利用维修资金增值部分购买覆盖电梯全生命周期的长期保险服务，为持续安全运行提供制度性保障。专家强调，从根本上化解电梯换新改造难，急需建立长效机制，包括清晰界定主体责任、出台更具操作性的执行指南、定期发布典型案例以增强借鉴性，同时深化业主安全责任意识宣导，唤醒其“主人翁”意识，才能真正打通“旧梯焕新”的最后一公里，守护居民“上下”的安全与便捷。