住宅老旧电梯更新 成本仍是核心

电梯安全，一直是备受关注的话题。日前，广州市再发文大力推进既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造。在对住宅老旧电梯整体更新更换按15万元/台标准给予定额补助的政策推动之下，老旧电梯更新正在加速。

　　不过，对部分电梯更换成本较高的小区而言，“费用”仍然是换梯过程中的最大挑战。对此，业内人士还可以鼓励金融机构提供电梯更新改造专项贷款，缓解企业和用户的资金压力。

广州目前的电梯更新补贴政策

　　重点支持更新更换使用15年以上（2010年1月1日前办理使用登记）的住宅老旧电梯。对住宅老旧电梯整体更新更换按15万元/台标准给予定额补助。

居民 老旧电梯“换”比“修”划算 政策推动“换新”加速

“签名同意的业主已经达到了要求，我们最近准备提交补贴申请了！”董小姐住在番禺区长隆万博板块某大型社区，她所住楼盘的楼龄近20年。她告诉记者，在知道了广州市出台电梯更新补贴后，小区马上启动了相关工作。“我们属于小高层，更换电梯的费用比较低，补贴后人均可能也就三四百元，并且业主已经表决通过，可以直接从物业维修基金结余中抵扣。”董小姐认为，无须额外支出费用是电梯更换在业主层面快速推进的重要原因。

　　同样作为业主代表之一，尹小姐所住的小区位于海珠区，她所住楼盘的楼龄已经三十余年。“这两年我们电梯维修的频率非常高，有时会出现三台电梯同时有两台在维修的情况。不仅不方便，想到安全问题更是害怕！”

　　然而，在推动换梯进程中，出现了一些意想不到的问题。“最主要是成本的分摊，我们的楼栋楼层比较高，加上有三台电梯同时更换，即使补贴到位也需要25万元/台。”尹小姐告诉记者，他们现在计划一边公示电梯更换方案，一边争取更多业主支持，尽快推动。

　　据悉，继今年2月广州正式明确老旧住宅电梯更新继续纳入2025年超长期特别国债支持范围后，广州市于日前再发文指出结合城镇老旧小区改造以及大规模设备更新和消费品以旧换新等工作，大力推进既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造。在政策推动之下，老旧电梯更新开始加速。

　　广州广日股份有限公司技术委员会副主任、高级工程师吴宾告诉记者，一般来说住宅电梯的设计使用寿命约为15年，“虽然正确使用和维护能够延长其使用时间，但每年的维修成本较高，综合考虑下来换梯反而是更为划算的选择。”

　　吴宾表示，电梯更新补贴充分释放了这一批老旧住宅的需求，带动行业相关业务显著增长。以番禺区公布的数据为例，截至2024年底已经累计推动429台使用年限达15年以上的住宅老旧电梯，成功纳入2025年超长期特别国债预申报项目库，占到目前存量的18.63%。

分析 可鼓励金融机构提供专项贷款

　　换一台电梯需要多少钱？

　　广州广日股份有限公司技术委员会副主任、高级工程师吴宾透露，更换电梯包括电梯本身的费用、安装费用和拆除旧电梯的费用。若以一台国产品牌的电梯为例，考虑到目前有电梯更新需求的住宅多为小高层和高层，其价格在15万~40万元之间，此外，还有拆旧及安装费用约5万元~15万元不等。这也就意味着，对于高层住宅来说，15万元的补贴仍有一定差距。若碰上小区物业维修基金余额不足、产权人主体缺失等情况，电梯更新推动的难度就更大。

　　记者走访多个小区了解到，“成本”仍然是在电梯更新过程中最为核心的要素。

“物业维修基金是有限的，这一次业主表决通过了电梯更新，以后还有类似的大额公共设施维修需求怎么办呢？”有物业服务业内人士向记者表达了顾虑。而大多数业主则认为，物业服务方通过小区广告、车位出租等方式获取的收益，都可以用于未来公共设施的维护。

　　据广东省市场监管部门发布的信息，以2009年至2014年电梯的存量数量估算，2025年至2029年老旧电梯的年均增长率将达13.08%。因此，可以预见的是随着时间的推移，越来越多的电梯正在迈入“老旧”电梯的行列。

　　吴宾表示，电梯直接关系到乘梯人的安全，目前已经建立起第三方的“年检”机制，不符合运行安全的电梯将强制退出。至于如何更加精准地解决实际换梯过程中的成本问题，全国政协委员、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司董事长聂竹青就表示：“当前的政策不是一次性的，除了由政府部门提供一定比例的补贴之外，还可以鼓励金融机构提供电梯更新改造专项贷款，缓解企业和用户的资金压力。”

思考

老旧房屋设施更新有助活跃二手房交易

实际上，电梯更新的话题只是一个缩影，折射出的是随着时间的推移，存量房维护需求正逐渐具象化。

　　根据住建部披露的数据，到2040年预计将有80%的房屋建成超过30年，进入“中老年阶段”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，随着房屋“老龄化”到来，需要大体量资金支持维系。因此，需要未雨绸缪，对房屋养老做系统化、体系化的设计，包括房屋体检、房屋养老金、房屋保险，其中房屋养老金最关键。

　　据介绍，目前包括广州在内的22个城市已经开始试点探索房屋养老金公共账户资金来源，包括土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等。

　　李宇嘉分析：“对于业主来说，老旧小区的公共设施维护，它不仅关系到居住安全和品质，还可以实现社区、片区面貌的改善，活跃二手房交易。”来源：广州日报

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