住宅老旧电梯如何更新？看看广州这些小区的成功经验

广东作为全国电梯保有量最多的省份，全省在用电梯保有量超过120万台。随着使用年限增长，不少住宅电梯已逐渐老化，严重影响居民的正常生活和居住安全。老旧电梯更新成为提升居民幸福感、安全感的重要一环。但一直以来，沟通成本高、缺乏牵头人、资金协调难等问题让老旧电梯更新成为基层治理的痛点和难点。

近年来，广州市不少小区在政府支持、居民参与下探索出住宅老旧电梯更新“新模式”，让资金保障、沟通协调不再成为困扰居民的难题。记者走访多个成功更新电梯的小区，聊聊他们的成功经验。

协调意见：连续三年“做工作”，终于统一业主意见

近日，在广州市越秀区丰景大厦，两部运行了25年的电梯更新完成，200多户居民用上了新电梯。这是广州首批超长期特别国债资金支持的住宅老旧电梯更新改造项目，也是广东省首批享惠项目，预计每部电梯将获得15万元补贴。

丰景大厦总高27层竣工于1998年，由于建成较早每层8户仅规划2台电梯。尽管保养得当但电梯逐步老化，3年前就有业主反映更新电梯的需求。小区业主委员会主任周活宁介绍，与其他小区不同的是，在丰景大厦更新两台电梯的费用不需业主额外分摊，但小区更新电梯的意见统一过程却经历了3年之久。

丰景大厦是一个成立业委会的业主自管小区，至今自管超20年。小区电梯、电房和供水设备设施等都由小区共有资金进行维护，目前公共设施设备基金已超500万元。在2021年更新电梯意向的初次摸排中，大部分业主认为目前电梯虽偶有异常，但运行情况尚能满足出行需求。

随着电梯年久维修保养的成本越来越高，且维修的频次也在增加，有几次还出现早晚高峰期发生故障的状况，非常影响业主出行。就这样，更新电梯的天平开始逐渐倾斜。提起这三年来业主意见的统一工作，周活宁印象深刻。“我们小区是业主自管，所有事项都要公开透明，业主们要达成共识才能更新电梯。”周活宁告诉记者，2024年下半年小区发起了一次更新电梯意向投票，超过90%的业主参与投票，同意更换电梯的业主超过90%，小区业主达成一致启动更换电梯，并经表决同意继续沿用原有电梯品牌进行更换。

随后，业委会联系了电梯公司出具更换方案，并将电梯型号、风格等进行公示，经业主投票选择喜欢的风格。更新后的电梯，更大更宽敞，速度也更快，极大地提升了乘坐体验，整体花费80万元左右。

2024年9月，住房城乡建设部宣布将住宅老旧电梯更新改造纳入超长期特别国债资金支持范围。得知该政策后，丰景大厦业委会立马整理相关材料报批，并成功入选。“政府的补贴一方面可以让我们拥有更多的共有资金继续支持小区公共空间的改造，另一方面也让广大业主看到了我们业委会为业主谋利益的工作风格，以便于未来更好开展工作。”周活宁介绍，最重要的是让广大业主要意识到，小区的工作需要大家共同参与，共有财产需要大家共同呵护。

协调资金：探索“自筹+补贴” 解决资金来源

此前，媒体曾发起一份“你觉得小区换新梯的难点是什么”的投票，参与投票的3614人中，将近80%的选票选择“资金问题，邻居难协调”。

在广州市海珠区江南新苑小区，换梯程序启动在广州超长期国债资金支持老旧电梯更新政策出台之前。该小区由物管牵头、居民自发参与，通过启用“维修资金+自筹资金”完成了签约换梯，为老旧住宅电梯更新拿出了“高分方案”。从开始换梯到出具检验报告达到安全运行条件，再到小区居民用上新电梯，该小区更是只用了33天。

江南新苑C3栋建成于2003年有60户居民，楼栋共12层（包含地下1层）1台电梯。建成至今，该楼栋电梯使用时长已达21年。前些年开始，电梯就陆续出现故障，导致停梯维修的次数越来越多。由于电梯设备型号老旧、损坏的配件大多已停产造成维修难度加大，严重影响了楼栋居民的出行体验。有部分业主开始在业主群表示电梯故障率较高、有安全隐患，是否应该考虑更换电梯。

2年前，该小区物业公司召集业主，针对“是否同意更换电梯”进行专项沟通，当时共有47户业主参会，投票同意更新电梯的业主为100%。但换梯之路并非如此简单，该小区楼层不高，更新一台电梯市面上的价格在30万元左右。尽管业主储备了维修资金，但这并不能覆盖全部换梯费用，首先摆在大家眼前的问题是：剩下的钱从哪里来。

“几乎大部分小区都在换梯时面临资金难以协调的问题，这时就需要我们物业公司主动牵头，做出协调方案，在最大限度内维护业主的权益。”小区物业公司经理李雅介绍，为了确保电梯更换工作的透明和公开公正，物业公司联系电梯公司进行检测、报价，并同时公开征集业主们自身的需求和意愿，让业主们选择心仪的电梯品牌和换梯方案。随后在2024年1月13日、6月15日，小区物业两次举行专项沟通会，就换梯公司、换梯品牌、换梯费用方案等进行讨论。最终，业主们达成了一致意见：更新电梯，并依然沿用原来的电梯品牌。

联系电梯公司进行勘探报价后，根据整体费用，物业牵头制定出楼层、面积、分摊系数的“众筹方案”分摊额外支出部分，并通过了公示和专项表决。“方案确定以后，我们就提交文件给相关部门申请维修资金。换梯费用是29万元，根据楼层、面积不同，业主需要分摊的金额和系数也有所不同，最低分摊金额1571.44元，最高分摊7358.69元。分摊方案和金额都经过了业主表决。”李雅说。

“只要做好沟通与解释工作，业主的顾虑就会被消除，原本几户反对换梯的业主也主动联系，才有最终换梯更新表决达成100%的同意率。”李雅告诉记者，最终经过物业和业主的共同努力，江南新苑C3栋电梯更新合同于2024年2月28日签约，用时不到2周换梯部分完成。从动工到业主用上新电梯，仅用时33天。更新后的电梯轿厢内部加深、加高并加入时尚装饰，改善了居民的出行环境。

“经由这次换梯，我们积累了经验，目前小区内超过15年的电梯且具有强烈更换意愿的楼栋有5个。最近我们也了解到了广州市支持住宅老旧电梯更新改造的新政策，每台电梯可以补贴15万，这不仅减轻了业主的负担，也为我们物业公司提供了工作指引。接下来，我们将根据政策，陆续更换老旧电梯，持续改善小区内居民的生活环境。”李雅说。

国债补贴优先支持20年以上的住宅老旧电梯更新

据广东省市场监管局统计，全省在用电梯保有量已超过120万台。根据2009年至2014年电梯的存量数量估算，2025年至2029年老旧电梯的年均增长率达13.08%。大部分住宅老旧电梯虽年检合格，但故障率较高、风险隐患较多等险情给群众出行带来风险和不便，居民对老旧电梯更新意愿有强烈的期盼。

了解到，有老旧电梯更新改造需求的小区，首先要统一业主意见，然后联系或通过物业企业联系电梯企业签订更新改造合同。相比于以往，电梯更新改造所需费用除了通过业主自筹、申请物业维修基金等途径外，如今还新增了国债补贴这个途径。

2024年9月，住房和城乡建设部发布国债补贴政策，重点支持登记使用15年以上的住宅老旧电梯更新改造，优先支持登记使用20年以上的住宅老旧电梯实施更新，补助标准为更新电梯每台定额补贴15万元，改造电梯每台定额补贴5万元。在此政策推动下，广州市将投入使用时间长、配置水平低、运行故障率高、安全隐患突出、群众意愿强烈的住宅电梯纳入更新范围。

记者从多家电梯公司了解到，国债补贴政策落地后，有关电梯更新改造的咨询大幅增加。据介绍，国债补贴是对住宅老旧电梯更新改造的资金补充，需要通过物业企业，电梯制造企业单位申报成为储备项目，涉及更新改造的电梯使用年限应大于15年（即在2009年5月前办理使用登记且符合超长期国债资金支持新政策），申请材料包括居民更新意愿材料、出资方案、更新后管理及维保方案等。来源：广州日报

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